Jak bezpečně pronajmout byt?
Pronájem bytu je složitý proces. Bezpečnost a stabilita nájmu závisí na dokumentech a ověřených informacích, na které je třeba v procesu pronájmu bytu dbát. Nikdy bychom neměli pronajímat byt bez nájemní smlouvy a předávacího protokolu. Je těžké tomu uvěřit, ale statistiky ukazují, že značné procento pronajímatelů stále pronajímá nemovitosti bez nájemní smlouvy. Přitom podepsání řádně připravených dokumentů s nájemcem je nezbytnou a klíčovou podmínkou pro bezpečný pronájem bytu či jiné nemovitosti.
V případě nepředvídatelných událostí mohou právě tyto informace a dokumenty pronajímateli významně pomoci, pokud ho potká nějaký problém. V 99 % budou působit profylakticky a výrazně sníží riziko vzniku možných potíží.
Mezi takové důležité informace patří:
komu byt pronajímám
na jak dlouhou dobu
za jakou částku
jakým způsobem jsou řešeny poplatky za služby
jaká je výše a funkce kauce
jaký je postup při ukončení nájmu
A mezi potřebné dokumenty poté:
nájemní smlouva
předávací protokol
fotografická dokumentace
pojistné podmínky
Podmínkou dobrých a jasně definovaných vztahů mezi nájemcem a pronajímatelem je jednoznačné vymezení vzájemných očekávání a povinností. Majitelé by měli dát najevo, že očekávají včasné zaplacení nájemného a že o nemovitost a její zařízení bude postaráno.
Nejčastější chyby při pronájmu bytu aneb co se nevyplatí dělat:
Neupravené byty se nevyplatí uvádět na trh. V tomto případě často platí jednoduchý vztah – čím lepší byt (tedy vybavení, home staging, rekonstrukce atd.), tím lepší bude nájemce. Řádná příprava nemovitosti k pronájmu znamená také výrazně kratší čekací doby na nájemce a mnohdy i získání vyššího nájemného. Kratší doba působení na trhu znamená, že rychleji začneme získávat příjmy z pronájmu. Náklady, ne nutně příliš velké, vynaložené na přizpůsobení nemovitosti dle moderního nájemního trhu, se rychle vrátí. Stojí za to je nést také proto, že nám dají příležitost vyniknout z neustále rostoucí a silné konkurence. Když si to tedy shrneme - řádná příprava bytu k pronájmu = kratší doba do prvních plateb nájemného od nájemce; je vyšší cena pronájmu a lepší nájemce. Praxe navíc ukazuje, že takto komplexní přípravu bytu k pronájmu se vyplatí svěřit profesionálům - ti objektivně využijí potenciál nemovitosti a nepodléhají emocím, kterým majitelé právě často podlehnou.
Nevyplatí se stanovit nereálně vysokou cenu pronájmu. Každý měsíc čekání na nájemníka znamená ztráty, které již nelze nahradit. Byty se nevyplatí vystavovat na trh za příliš vysokou cenu, protože nevzbudí zájem potenciálních nájemců a jejich “výstava” tak může trvat věčně. Cena by měla být mírná; atraktivní pro ty, kteří hledají nemovitost k pronájmu. Z dlouhodobého hlediska taková strategie zaručí odpovídající zisky (žádná období bez nájemců) a také zajistí stabilitu pronájmu - z velkého množství nájemců můžeme vybírat ty nejlepší. Při vysoké nabídkové ceně není z koho vybírat.
Bez nájemní smlouvy se pronajímat byt nevyplatí. Neexistence nájemní smlouvy nám brání uplatnit svá práva. Smlouva o nájmu bytu je základem pro případné nároky vůči nájemci. V případě problémů s průběhem pronájmu se nevyplatí riskovat a ztrácet silnou pozici vůči nájemci. Měli bychom si stanovit podmínky, za kterých nájem probíhá a smluvně tak garantovat jejich dodržování. Z internetu je možné stáhnout různé vzory nájemních smluv, ale je třeba zmínit, že ve většině případů řádně nechrání zájmy pronajímatele. V Refa Group jsme proto za posledních 8 let vyvinuli postupy bezpečného pronájmu spolu s přesnými dokumenty - jako je právě nájemní smlouva nebo předávací protokol.
Nevyplatí se také pronajímat byty nájemníkům, o kterých nic nevíme. Získáním několika relativně malých informací tak můžeme výrazně zvýšit bezpečnost. Na rozdíl od toho, co často slýcháme, je většina potenciálních zákazníků poctivých a lze jim jasně říci, že očekáváme včasné platby a netolerujeme žádné poškození bytu. Nájemce jednoduše musí od první schůzky vědět, že očekáváme spolupráci - což pro nás znamená především péči o byt a důsledné dodržování smlouvy a nájemního řádu.