Vlastnit dům, nebo dokonce byt v slunném Dubaji zní jako sen. Češi jsou stále ochotnější investovat do nemovitostí v zahraničí, povzbuzují je atraktivní ceny nemovitostí nebo sen o vlastním bytě na slunném pobřeží. Je však opravdu dobrý nápad investovat mimo Česko?

Investice do nemovitostí vyžadují od investora mnoho znalostí, a proto je na tuzemském trhu mnohem snazší udělat dobré investiční rozhodnutí. Specializace je jednou ze záruk úspěchu. 

Na co je dobré pamatovat při koupi nemovitosti v zahraničí?

• Politická situace

Nejatraktivnější investiční příležitosti se často vyskytují v zemích s nestabilní politickou situací nebo v takových, kde je situace obtížně předvídatelná. V Česku ceny nemovitostí po vstupu do Evropské unie výrazně vzrostly. Podobná byla situace na Balkáně po válce v 90. letech 20. století - kdo věřil Chorvatsku, mohl koupit nemovitosti za opravdu atraktivní ceny. Aktuálně podobný trend platí pro Albánii, která se snaží vstoupit do EU a není to tak dávno, co bylo bulharské pobřeží mezi investory velmi oblíbené. Problém je, že když jsou ceny nejatraktivnější, politická situace je tak nestabilní, že nejsme schopni předvídat, zda ceny nemovitostí v budoucnu porostou nebo klesnou. Nejbezpečnějším řešením je investovat v zemích, kde je politická situace stabilní. Díky tomu si můžete být jisti, že investici neohrozí politické změny ani ekonomické krize. Vyplatí se vybírat místa, která nejsou ohrožena konflikty a z dlouhodobého hlediska je váš majetek chráněn zákony.

• Developer

Pokud kupujeme byt v zemi, kde neovládáme jazyk, budeme potřebovat pomoc specializované agentury. Díky tomu získáme podrobné informace o developerovi i další podrobnosti o návratnosti tohoto typu investice. Pokud je nabídka a transakce v angličtině, vyplatí se také požádat o pomoc profesionály. Díky tomu budeme mít jistotu, že všechny právní záludnosti budou vysvětleny a žádná otázka z naší strany nezůstane nezodpovězena.

• Náklady

Při nákupu nemovitosti v zahraničí se určitě snažíme zjistit, jaké transakční náklady budeme muset vynaložit. Velmi často si pamatujeme všechny poplatky a daně, které musíme zaplatit na začátku naší investice, a zahrneme je do naší analýzy ziskovosti. Často přitom zapomínáme na životní náklady. Může se ukázat, že cena rekreačního bytu ve Španělsku je atraktivní, ale náklady na její údržbu činí investici nerentabilní. Kdy se to může stát? Například když je součástí nemovitosti bazén, jehož údržba je často velmi nákladná. Také náklady na vrátné nebo zahradníky - v případě zelených ploch patřících k nemovitosti - výrazně zvýší náklady na údržbu. Před každou investicí, nejen zahraniční, by tak měl být proveden solidní výpočet ziskovosti s propočtením potenciální ROI, a až na základě toho by se mělo určit, zda má tato investice vůbec smysl.

• Ukončení investice

Další náklady, které jsou často přehlíženy, jsou náklady na ukončení investice. Postarejme se o to, že pokud se něco pokazí, budeme moci od investice odstoupit, aniž by nám vznikly velmi vysoké náklady. Vyplatí se ověřit, zda se na prodej vztahují daně v závislosti na tom, kdy se prodává (např. vyšší daň v případě prodeje do 2 nebo 5 let od koupě – to může výrazně ovlivnit ziskovost flip property).

• Znalost trhu

Investovat do jiného města, než ve kterém bydlíte, je již obtížné, protože neznáte jednotlivé čtvrti, natož konkrétní ulice. Na mapě může lokalita vypadat atraktivně, dokonce i na Google Street View, ale skutečnou atraktivitu dané oblasti dokáže posoudit pouze člověk, který v daném městě mnohokrát byl a nejlépe v něm bydlel. A co když je město v jiné zemi a my tam nejsme schopni zajet ani o víkendu?

Obyvatel země, ve které chceme investovat, dokáže navíc o něco lépe předvídat, v jaké fázi cyklu se realitní trh nachází. Znát trh je mnohem více než jen koloběh a znát ulice ve městě. Je to o tom také vědět, jak nejlépe nabídnout byt k pronájmu, jaká je nejatraktivnější cílová skupina, jaký standard bytu se nejčastěji pronajímá a mnoho dalšího .

• Měnové riziko

Dalším problémem, který je třeba mít na paměti při investování v zahraničí, je existence jiné měny a měnové riziko. Hodnota české koruny vůči ostatním měnám se denně mění a někdy mohou být tyto rozdíly opravdu velké. Dnes můžeme koupit byt za atraktivní cenu a v dobré lokalitě. A za pár let se může ukázat, že turistů je stále méně a my budeme chtít tento byt prodat a třeba koupit jiný v zajímavější lokalitě. Vše je skvělé, pokud je pro nás kurz v den prodeje výhodný. V takové situaci můžeme byt prodat a někdy i vydělat na kurzových rozdílech. 

• Nekupujte sami

Při investování do nemovitostí v zahraničí je dobrý poradce/makléř prakticky nepostradatelný. Nalezení osoby, se kterou budeme spolupracovat, nám umožní lépe porozumět trhu, na kterém chceme investovat. Poradce nám pomůže vyřídit všechny formality. Nejlepší je, když před koupí navážeme spolupráci. Takový poradce pak může jezdit po okolí a prohlížet si nemovitosti za nás. Ideální je, když ho požádáme, aby nám natočil inspekční videa. To nám poskytne mnohem lepší představu o nemovitosti než samotné obrázky. Dobrý poradce by nám měl pomoci i s daňovými záležitostmi a dalšími náklady - například doporučením dobrého a levného notáře nebo překladatele, když je to potřeba.

Bez ohledu na to, zda sníme o plážovém domě v zemi ležící u Středozemního moře nebo vidíme větší potenciál v Dubaji, všechny výše uvedené tipy zůstávají v platnosti a stojí za to je při investování do nemovitostí v zahraničí zvážit.