Rádi byste prodali svůj současný byt, ale je zatížený hypotékou? V dnešní době nic neobvyklého. Čím dál tím více nemovitostí se prodává s hypotékou. Prodej nemovitostí s hypotékou má však svá specifika. Důležité je informovat se ve své bance o konkrétním postupu ještě před tím, než začnete nemovitost nabízet na prodej na realitním trhu. Je několik možností, jak doplatit úvěr. Vše je však třeba časově a organizačně sladit. Vyvarujte se také toho, abyste bance platitli sankce za předčasné splacení úvěru. 

Tři možnosti prodeje nemovitosti s hypotékou

Nejideálnější a nejjednodušší variantou je ke dni výročí fixace doplatit hypotéku a prodat nemovitost bez úvěrového zatížení. V takovém případě po vás banka nebude žádat žádné sankce a vy také nebudete do prodeje tlačeni termínem fixace. Díky tomu budete mít na prodej dostatek času. To znamená, že za byt můžete dostat i více peněz. Bohužel však většina lidí nemá dostatek peněz na to, aby úvěr doplatila. Proto existují i další možnosti. 

Úvěr za vás může doplatit kupující, a to z vlastních zdrojů nebo pomocí svého hypotečního úvěru. Počítejte však s tím, že jde o proces, který není jednoduchý. Není radno se do něj pouštět bez pomoci a zkušeností. Mohli byste se dopustit spousty chyb. To by prodej nejen zkomplikovalo, ale dokonce ho mohlo i prodražit nebo zcela zkazit. Vhodné je načasovat prodej k termínu výročí fixace. Díky tomu nebudete muset platit žádné poplatky bance. To se pochopitelně nemusí podařit. Někdy se prodej do termínu fixace nestihne, jindy je nutné prodat co nejdříve a termín fixace je až za několik let. Připravte se tedy na poplatky, které bude nutné bance zaplatit. 

Případně je tu ještě poslední možnost. Převést úvěr na kupujícího. Pokud máte nízkou úrokovou sazbu a nový termín fixace je daleko, určitě se tato možnost vyplatí. Bohužel to však není řešení pro všechny, protože ne každá banka tuto možnost poskytuje. Z toho důvodu je důležité se o možnostech nejprve informovat ve své bance. 

Datum sjednání hypotéky

Pokud není prodej otázkou života a smrti, podívejte se ještě před prodejem do úvěrové smlouvy. Zjistěte si, zda byla sjednaná před 1. 12. 2016 nebo po tomto datu. Právě 1. prosince 2016 totiž vstoupil v platnost zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru. A tento zákon výrazně snížil poplatky za předčasné splacení úvěru. Pokud je tedy vaše hypotéka sjednaná po prvním prosinci 2016 nebude prodej mimo fixaci žádné drama z pohledu poplatků bance. Zákon stanovuje maximální náhradu nákladů ve výši 1 % z předčasného splaceného úvěru, maximálně však 50 tisíc korun. Banka navíc nemůže požadovat náhradu nákladů v důsledku dlouhodobé nemoci, invalidity vaší nebo partnera nebo v důsledku úmrtí. Nutno ještě dodat, že pokud budete chtít úvěr zaplatit do dvou let od jeho čerpání, má banka navíc ještě nárok na zaplacení účelně vynaložených nákladů. Jejich výši definuje ČNB. 

Pokud však máte hypotéku staršího data, může být prodej mimo fixaci opravdu nevýhodný. Pokud však již po 1. 12. 2016 proběhlo výročí fixace, vztahují se na vás podmínky nového spotřebitelského zákona také. Jestliže výročí fixace ještě neproběhlo, bude to horší. A osob, na které se vztahuje původní úprava zákona je ještě mnoho. Právě rok 2016 byl totiž roke nízkých úrokových sazeb a lidé tak fixovali úvěry na 7 i 10 let. Při prodeji mimo termín fixace přitom banka může chtít zaplatit úroky do termínu fixace. Stát vás to může i statisíce. 

Vyvarujte se chyb

Pozornost věnujte tomu, pokud bude kupující splácet vaši hypotéku ze svého úvěru. Ideální je, pokud vám s prodejem pomáhá zkušený makléř. V případě, že prodáváte sami, jde o náročné jednání. Do transakce totiž vstupují dvě banky a každá může mít jinou představu o provedení transakce. Obvykle se tak domlouvají podmínky s oběma bankami a s advokáty obou stran. Jednání bývají složitá a někdy se kvůli tomu zasekne datum převodu. A pak hrozí, že se nestihne termín fixace. Ideální je nechat za sebe jednat makléře, hypotečního poradce nebo advokáta. 

Často se stává, že prodávající nutně potřebuje finance do určité doby a přesto čeká na termín fixace, který ovšem nesmí propásnout. Narazí však na zájemce, kterým neschválí hypotéku. Má také kupce s hotovostí, ale ten požaduje slevu. Pod nátlakem nedostatku času na prodej pak prodávající prodá za mnohem nižší cenu, než by mohl. Důležité je vymezit si na prodej dostatek času. A kolik to je? Minimálně šest měsíců. To je průměrná doba prodeje. Samozřejmě se byt může prodat dříve, ale nelze to říci s jistotou. Přeci jen neprodáváte bazarové oblečení po dětech, ale byt v hodnotě milionů. 

Klíčové je při prodeji také stanovení správné prodejní ceny. Určitě nechte stanovení ceny na odbornících. Často jsou lidé přesvědčeni o své pravdě a trvají na hodnotě nemovitosti, která je příliš vysoká. Ztratíte tak čas a dost možná lidé získají dojem, že něco není v pořádku a nakonec prodáte ještě pod cenou.